「重要事項説明」と注意点について
「重要事項説明」とは
そもそも「重要事項説明」とは、宅地建物取引業法で定められている宅地建物取引業者(以下宅建業者)に課された義務であり、宅地建物取引(不動産の売買など)においては売買契約前に必ず行わなければなりません。そのため、宅建業者が売主になる新築不動産の売買はもちろん、個人間の取引以外では、仲介する宅建業者は、必ず重要事項説明を行います。
また、重要事項説明は宅地建物取引士(以下:宅建士)の独占業務ですので、不動産会社に勤務していても宅建士の資格を有していないと行えません。ですから、説明の際は宅地建物取引士証の提示が義務付けられています。
重要事項説明は「重要事項説明書」に基づいて行われます。同書面には主に以下の項目が記載されています。
【対象となる不動産に直接関係する事項】
対象となる不動産に直接関係する事項とは以下の通りです。
・登記に記録された事項(権利の種類・内容など)
・法令に基づく制限(用途地域の指定ほか建築にかかる各種制限など)
・接道状況について
・私道負担に関する事項(私道がある場合)
・電気やガス、水道などのインフラについて
・工事完了時における形状・構造について(未完成物件のみ)
・その土地に対する注意事項(土砂災害警戒区域内かなど)
・アスベスト(石綿)使用の調査有無や耐震診断の内容
このように、物件やその土地に関して知っておくべき事項が記載されています。
【取引条件に関する事項】
取引条件に関する事項とは以下のような項目です。
・代金、交換差金以外に授受される金額など(手付金などの明示)
・契約解除に関すること
・損害賠償額の予定、違約金について
・手付金・預り金の保全措置について
・金銭の貸借のあっせんについて(融資内容)
・契約不適合責任について
ここでは、金銭授受の取り決めや契約解除についての具体的な内容などが記載されています。
【その他の事項】
その他の事項には、
・不動産会社の営業保証金の供託所名など
・添付書類の一覧(土地・建物登記簿謄本、公図など)
が記載されています。
【区分所有建物の場合の説明事項】
マンションなどの区分所有建物には、土地・土地付建物にはない特有の説明項目があります。
・敷地の権利や内容
・共用部分に関する規約等の定め
・専有部分の用途や利用制限に関する規約等の定め
・専用使用権に関する規約等の定め
・所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
・修繕積立金・管理費について
・管理委託先について
・建物の維持・修繕の実施状況記録
マンションなどの区分所有建物は専有部分と共用部分が存在し、さらに専用使用権の取り決めがあります。これらの利用制限や管理・維持に関する細かな決め事が管理規約により定められており、そのおおよその内容について記載があります。
重要事項説明書の注意点
「重要事項」というくらいなので、重要事項説明書の内容は全て重要ですが、以下に細かな注意点を記しますので、実際に重要事項説明を受けるときの参考にしてください。
【物件に関すること】
まず、「不動産の表示」の土地・および建物の表記について、土地の表記部分に「登記簿面積」と「実測面積」の項目があります。この二つは数値が異なっていることがあります。自身の取引が「登記簿売買」なのか「実測売買」なのかを正しく把握しておき、取引面積の認識が合っているかを確認しましょう。また、建物についても、増改築が行われている場合は表記の建物面積と現状が異なっていることがあります。その分は「固定資産税課税台帳」などで確認します。
また、「所有権に係る権利に関する事項」の記載にも注意が必要です。「無」になっていれば問題ありませんが、「有」になっていたら、その内容を必ず確認しましょう。認識のない登記記録がある場合、購入しても所有権を取得できないということになりかねません。
接道についても注意が必要です。購入する物件の前面道路が私道の場合、記載内容に注意しましょう。まず私道負担の有無はどうか。私道負担があるならば、その分の面積や持ち分などが記されます。セットバックを要する場合は、建物の敷地として使える面積がその分減ります。ただ私道の所有権が全くない場合は、インフラ敷設工事の際に所有者の許可が必要になり、通行料がかかることもあるので、いずれもきちんと確認しましょう。
【金銭に関すること】
まず、手付金とその取扱いについてです。手付金とは、売買契約前に売主へ預け入れる金銭であり、決済時には売買代金の一部として充当されるものです。ただし、契約が解除されたときに手付金の取扱いはどうなるのかは解除に至った理由により異なります。重要事項説明書にはそのことが細かく記載されているので、確認しておきましょう。
また、マンションを購入するのであれば、売買代金以外にかかる費用の記載を確認します。例えば、駐車場や駐輪場、専用庭などの共用部分での専用使用権に費用を要する場合には、取得権利と金額の認識にズレがないかを必ず見ましょう。
また中古マンションを購入する場合は、管理費・修繕積立金の欄に前所有者による滞納分の記載がないかを確認します。管理組合は特別な取り決めがなければ、前所有者の滞納分を新所有者に請求できるので、この有無の確認は大切です。
【立地や建物のリスクに関すること】
表記項目としては、「造成宅地防災区域」内か否かと、「土砂災害警戒区域」内か否かになります。
いずれも「区域外」ならば問題ありません。もしも「区域内」である場合には、災害リスクと災害を防止するための措置を講ずる責任が生じることを理解した上で、不動産を購入しなければいけません。
また、アスベスト(石綿)の使用調査の有無や耐震診断についての記載も安全・安心に暮らすための重要なポイントなので、必ずチェックしましょう。
【特約に関すること】
「特約」とは文字通り、特別な規定をもって約することです。通常の記載項目以外に特約が記されている場合は、必ず確認しましょう。特約の例としては、「契約不適合責任の売主の免責特約」、「住宅ローン特約」、「買換え特約」などがあります。
「契約不適合責任の売主の免責特約」は、通常、法令で定められた売主が負うべき取引対象に対する契約不適合責任について、負わないものとする規定です。築年数がかなり経っている中古物件に見られます。建物状況調査結果と合わせて規定されることが多いですが、不明な点があれば説明を求めましょう。
「住宅ローン特約」は、もしも住宅ローンの本審査に通らず融資を受けられなかった場合には、売買契約は解除され、預け入れた金銭は全額買主に返還されるという取り決めです。
「買換え特約」は、同じように規定期日までに規定金額で手持ち物件が売却できなかった場合に売買契約が解除されるというものです。特約によって買主が有利になるもの、不利になるものがあるので、曖昧に承認しないように注意しましょう。
気になる箇所は残さない
重要事項説明をする宅地建物取引士はわかりやすく説明するように心がけていますが、はじめて不動産を購入する人には理解しにくい点も多いです。ですから、重要事項説明で少しでも気になる箇所があれば、遠慮せずにどんどん質問しましょう。
重要事項説明を受けた後は、その説明記述に関することを理由に売買契約を白紙解除することはできません。
その時点で契約解除すると、買主側の自己都合になる可能性が高いので、そうなると契約時に預け入れた手付金が違約金として没収されてしまうなど、不利益を被ることがあるので、重要事項説明はよくよく注意をして受けましょう。
こんな記事も読まれています
不動産お役立ち情報
賃貸物件を探す
売買物件を探す
不動産お役立ち情報
- 不動産お役立ち情報
- 売却は「売却理由」と「取引の流れ」が大切
- 住まいを売る契約の流れ
- 家の買い替えは、購入が先か売却が先か?
- 自宅に「住みながら上手に売る方法」とは
- 物件の引渡しまでに売主がしておく準備とは
- 仲介だけではない不動産売却の4つの方法
- 不動産価格の「相場」を知り上手に売るには
- 査定から成約までの「価格」の違いとは
- 売主が負う「契約不適合責任」とは
- 不動産売却時に必要な書類と取得方法
- 自力でも売れる?個人売買の可能性とリスク
- 「任意売却」でローン滞納の損害を最小限に
- 不動産の売却方法「仲介」を詳しく知ろう
- 「共同仲介」と「単独仲介」とは何か
- 不動産会社と結ぶ「媒介契約」の種類とは
- 売却時に選ぶ「一般媒介契約」とは
- 売却時に選ぶ専任・専属専任媒介契約とは
- 知っておきたい「買取保証付き仲介」とは
- 不動産の評価額はどのように決まるのか
- 住まいの買い換えの成否は資金計画がカギ
- 不動産を売るときの諸費用はいくらかかる?
- ローン残債がある住まいの抵当権抹消とは
- 土地売却時にかかる「譲渡所得」課税とは
- 売却時の「3000万円特別控除」とは
- 不動産売却後の確定申告は必要?不要?
- 住まいの買い換えで使う「つなぎ融資」とは
- 価格査定を複数会社に依頼する理由
- うまく使いたい「簡易査定」と「訪問査定」
- 中古一戸建てはどのように評価されるのか?
- 売れやすい土地の条件と売るための対策とは
- 土地は「古家付き」「更地」どちらで売る?
- 土地売却を円滑に進めるためのポイント
- 売却時に必要な土地の「境界確定測量」とは
- 「旗竿地」を売るために知っておきたいこと
- 農地はどうすれば売れる?地目の変更とは
- 住まいの売却時期を決める4つのポイント
- 築20年以上の家を売却するためのポイント
- 築30年超の古家の売却について
- 物件がなかなか売れない…その理由と対処法
- 「買取り」を利用してスムーズに不動産売却
- 売却を依頼する不動産会社はどう選ぶ
- 居住中の内見希望への対応ポイント
- 現地見学で物件をアピールする方法あれこれ
- マンションを有利な条件で売却する戦術とは
- 再建築不可物件を売却するときのポイント
- 「賃貸」にはない「持ち家」のメリットとは
- マンションVS一戸建て 選び方の基準は?
- 新築と中古どちらを買う?その違いを知ろう
- 購入物件の希望条件を整理する
- 住宅購入時は希望立地をよく考えよう
- 間取りの考え方を理解して住まいを選ぶ
- 世帯タイプ別の住まい選び
- 購入前に知っておきたい住まいの「階段」
- 「住宅の性能評価」とは
- 住宅資金の前にライフプランを考えよう
- 住まいを買う契約の流れ
- 物件購入の申込み前から売買契約までの流れ
- 物件の最終確認と残代金の精算・引渡し
- マイホームの引渡しから入居までの流れ
- 販売担当者との上手なコミュニケーション術
- 新築物件の内覧会と入居説明会について
- 入居後のトラブルへの対応について
- 住まいの「買いどき」について考えよう
- マイホームはいつ買う?判断する3つの基準
- 20代の住まい購入のポイント
- 30~40代の住まい購入のポイント
- 50~60代の住まい購入のポイント
- 一戸建て購入で大切な土地選び
- 建売住宅と注文住宅の特徴と違いとは?
- 意外に知らない「建築条件付き土地」とは
- 住まい方で違う「二世帯住宅」のタイプとは
- 一戸建ての新生活について
- 大規模?高層?マンションのタイプを知ろう
- 一戸建て感覚で住めるマンションとは
- 魅力的なマンションの共用施設・サービス
- マンションの新生活について
- 注目の「リノベーション物件」とは
- 理想への近道は「中古+リノベーション」
- 「建物状況調査(インスペクション)」とは
- 資金計画を考えよう! 諸費用も忘れずに
- 年収、ローン…家の購入予算はどう決める?
- 住宅購入時に「頭金」はどのくらい必要か
- 予算よりも高い物件は買える?その方法は?
- 住宅購入に必要な初期費用とは
- ローン以外に住まい購入後にかかる費用は
- 住宅ローンを利用するメリットについて
- 住宅ローンにはどんな種類がある?
- 住宅ローンの金利タイプとは
- 住宅ローンの返済方法について
- 住宅ローンの返済期間はどう考える
- 住宅ローンの審査基準ってどういうもの?
- 住宅ローンのボーナス返済とは
- 住宅ローンの申込みから融資実行までの流れ
- 返済で失敗しない適正な住宅ローンの組み方
- 「フラット35」について
- 住宅ローン返済を楽にする「繰上げ返済」
- 共働き世帯のための住宅ローンとは
- 住宅ローンの借り換えについて
- 家を買い替える強い味方「買い替えローン」
- 購入時に考えるべき「住まいの将来性」とは
- 購入時に考えるべき住まいの「資産価値」
- 一戸建て見学時の留意点
- マンション見学時の留意点
- 物件以外にも重要な現地確認とは
- 購入申込みは何をする?留意点は?
- 売買契約時の留意点とは
- 「重要事項説明」と注意点について
- 不動産登記手続きを知っておこう
- 副業としての不動産投資を考える
- 不動産投資とはどういうものかを知ろう
- 投資物件の種目ごとのメリット・デメリット
- 不動産投資で重要な「利回り」を理解しよう
- オーナーチェンジ物件での投資とは
- 不動産投資の節税効果とは
- 不動産投資のリスクを減らす分散投資とは
- 不動産投資の概要~目的に合った投資を~
- マンション投資で重要な「管理状況」とは
- 防犯性の高いマンションの投資効果と確認点
- 遠方への転勤時、持ち家は売却か?賃貸か?
- なぜ土地活用が必要なのか
- 土地活用方法それぞれの魅力とは
- 不動産投資の必要経費と確定申告について
- 賃貸経営でのランニングコストについて
- 「不動産投資ローン」を知ろう
- 賃貸経営で必要な「修繕」について考えよう
- 「リバースモーゲージ」とはどんなもの?
- 空室対策の基本ポイント
- 賃貸経営で発生するトラブル・苦情への対応
- 「家賃滞納」時にオーナーはどう対応するか
- 「家賃保証会社」とはどういうもの?
- 退去時の原状回復義務と敷金返還について
- 所有物件の「付加価値」を高めるリフォーム
- ライバル物件に差をつけるリフォーム活用法
- 賃貸物件入居者のプチリフォームについて
- 賃貸管理サービスについて
- 賃貸管理はプロに任せるのが安心な理由
- 住まいを貸す契約の流れ
- 空き家を相続したらどうすればいい?
- 複数の相続人での不動産相続について
- 実家を売却する場合、相続前後でどう違う?
- 不動産のみを相続した場合の相続税について
- 不動産の購入が相続税対策に有効な理由
- 相続した不動産の名義変更について